Trang chủ / Tổ chức Đảng, Đoàn thể / Chi hội luật gia / Bài viết chuyên đề

Một số góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Đăng lúc: 07:52:26 10/03/2023 (GMT+7)405 lượt xem

Sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Sau hơn 8 năm thực hiện Luật Đất đai 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ; việc thực hiện pháp luật về đất đai có lúc, có nơi còn chưa nghiêm; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, chưa đúng mục đích, hiệu quả thấp;số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai còn nhiều; vi phạm đất đai ngày càng phức tạp…Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và thực tiễn áp dụng Luật Đất đai trong thời gian qua, chúng tôi xin đóng góp một số ý kiến như sau:

1. Quy định về áp dụng pháp luật tại Điều 4 của Luật Đất đai (sửa đổi)

Dự thảo quy định trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của luật này và luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 156, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, (sửa đổi, bổ sung năm2020) quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.

Như vậy, quy định tại Điều 4 dự thảo là chưa phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có quy định khác nhau về cùng một vấn đề quy định tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Do đó, quy định của dự thảo cần được điều chỉnh lại để phù hợp và đảm bảo về nguyên tắc áp dụng pháp luật đã được quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

2. Đối với quy định việc phân loại đất tại điểm e, khoản 2, Điều 11

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định khá đầy đủ về các loại đất, cụ thể: “Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất công trình giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, đường sắt, đường bộ và công trình giao thông khác); công trình thủy lợi; đất công trình phòng, chống thiên tai;…”.

Quy định như trên là bảo đảm về phân loại đất, tuy nhiên dự thảo cần đưa thêm loại đất công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải (gồm công trình đầu mối, công trình phụ trợ và mạng lưới sử dụng). Bởi vì, trên thực tế loại đất này có mặt ở khắp mọi nơi và liên quan trực tiếp đến quá trình quản lý và sử dụng đất. Trong khi chưa có quy định để quản lý nếu có tranh chấp xảy ra. Do vậy, cần nên nghiên cứu, bổ sung thêm loại đất nói trên.

3. Quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tại Điều 67 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Dự thảo quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đối chiếu với luật hiện hành có thể thấy quy định của dự thảo có phạm vi mở rộng hơn, cụ thể hơn. Tuy nhiên, để thống nhất nhận thức và tránh phát sinh những bất cập trong quá trình thực hiện, cần làm rõ về mục đích, tiêu chí trường hợp thật cần thiết phải tiến hành thu hồi. Do vậy, nên có quy định cho những trường hợp cụ thể để giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất; đồng thời, giúp các địa phương có sự chủ động hơn trong việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, trên cơ sở đặc điểm tình hình cụ thể của mỗi địa phương.

Mặt khác, dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định về quyết định thu hồi đất đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, cần quy định rõ thời hạn từ khi ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao nhiêu ngày thì ban hành quyết định thu hồi đất.

3. Về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 89 Luật Đất đai (sửa đổi)

Nội dung quy định trong dự thảo Luật khá hợp lý, sát thực tiễn. Cụ thể, tại Điều 89 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:“Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, quy định này rất đúng với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Tuy nhiên, đề nghị cần sửa đổi Luật theo hướng cụ thể về tiêu chí hoặc giao cho Chính phủ quy định.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai cần thể chế hóa các quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, cụ thể hóa các tiêu chí thế nào là “tốt hơn nơi ở cũ”, tính đến tính chất công việc của người bị thu hồi, trượt giá, tạo công ăn việc làm sau thu hồi đất… Việc xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất và cần được thực hiện một cách công khai có giám sát thực hiện đúng quy định về giá nhằm bảo đảm quyền lợi tốt nhất cho người dân có đất bị thu hồi. Đồng thời, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng phải bảo đảm khách quan, dân chủ, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật, việc tái định cư bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tránh xảy ra các tranh chấp kéo dài dễ trở thành điểm nóng cho các đối tượng thù địch lợi dụng các quyền tự do dân chủ để kích động, chống phá Đảng và Nhà nước.

4. Về nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Điều 143

Tại khoản 5 Điều 143 dự thảo quy định: “5. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Đối với trường hợp giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật”.

Thực tế trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai cấp cho hộ gia đình trong những năm qua các cơ quan tố tụng gặp nhiều khó khăn, việc xác định những đối tượng liên quan đến tranh chấp rất phức tạp. Có rất nhiều vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, chia tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bị cải sửa, hủy liên quan đến việc xác định không đúng, không đầy đủ các thành viên trong hộ gia đình, điều này ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự. Ngoài ra, khi các chủ thể thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thực hiện các giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình đều rất khó khăn, phức tạp. Do đó, luật cần bỏ chủ thể sử dụng đất là “hộ gia đình” ra khỏi đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất trước khi Luật này có hiệu lực.

Trong trường hợp vẫn để “hộ gia đình” là một trong các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận cần ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất và khoản 5 Điều 143 (dự thảo Luật đất đai sửa đổi) chỉ nên quy định là:“ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.Đối với trường hợp giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất”.

Bỏ ý 2,3 về việc “ghi tên người đại diện hộ gia đình” và “việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận. Vì quy định này tạo nên sự tùy nghi và về lâu dài rất dễ xảy ra việc tranh chấp và việc giải quyết sẽ rất phức tạp.

5. Quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 191 Luật Đất đai (sửa đổi)

Tại khoản 1 Điều 191 dự thảo quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận …”. Quy định này cần được xem xét, đối chiếu với quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, còn các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai… là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở). Do vậy, cần điều chỉnh lại quy định của Luật đất đai cho phù hợp với quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

6. Quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại khoản 1, Điều 193 Luật Đất đai (sửa đổi)

Dự thảo đưa ra: "1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan". Nhưng vấn đề ở đây về “độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không” là vấn đề cần nên được làm rõ, nhất là độ sâu trong lòng đất thì hiện nay các công trình xây dựng như nhà cao tầng hay nhà dân ít khi quan tâm nội dung này và thực tế các văn bản hướng dẫn vấn đề này còn thiếu chưa đầy đủ.

Do vậy, luật cần làm rõ về sử dụng độ sâu trong lòng đất như thế nào và quy định rõ là theo quy định tại văn bản nào, ở đâu, bởi đây là vấn đề liên quan đến các quyền về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm trong đất.

7. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Điều 225 Luật Đất đai (sửa đổi)

Tại khoản 1, Điều 225 quy định: “1. Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu”.

Như vậy, theo quy định trên thì mọi tranh chấp đất đai sẽ được giải quyết ở Tòa án nhân dân theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quy định này sẽ dẫn đến số lượng các vụ án tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất Tòa án phải thụ lý, giải quyết là vô cùng lớn, sẽ gây áp lực cho ngành Tòa án, VKS, thi hành án, đặc biệt là ngành Tòa án.

Mặt khác, việc giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND các cấp là biện pháp hợp lý để giải quyết các mâu thuẫn bắt đầu về tranh chấp đất đai trên cơ sở thỏa thuận. Việc hòa giải tại cơ sở có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, tạo được sự thống nhất giữa các bên, hạn chế sự tốn kém, tiết kiệm thời gian, chi phí của đương sự cũng như giảm bớt khối lượng công việc đối với ngành Tòa án.

Do vậy về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đề nghị giữ nguyên như quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 hiện hành. Tuy nhiên về trách nhiệm phối hợp của cơ quan, tổ chức thì sửa đổi theo quy định tại Điều 225 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cụ thể quy định: “Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu”./.

Ths. Lê Thị Hương - PTP QLĐT&NCKH

Ths. Lê Thị Lan Anh - GVC Khoa NN&PL

Các tin khác